離婚調停　住宅ローン

婚姻期間中にマンションなどの持ち家を購入し、そのローンが残っている。

 

離婚調停でその持ち家の財産分与の話し合いをするにあたり、次のような悩みをお持ちではないでしょうか？

 

✓ 持ち家をどのように分与すればいいかわからない。

 

✓ 持ち家の評価方法がわからない。

 

✓ 売却しても借入金が多く残ってしまう。

 

 

ここでは、住宅ローンつきの財産分与の方法や注意点などを解説。

 

当記事をご覧いただくことで、離婚調停で話し合うにあたり、大まかなポイントが掴め、論点が整理しやすくなります。

 

 

 

調停委員は住宅ローン付きの財産分与の理解度

 

あなたは住宅ローンつきの財産分与につき、次のような考えをお持ちかもしれません。

 

 

実際のところは期待できません。なぜなら調停委員は法律の専門家でない方がほとんどだからです。なかにはど素人…って方も。

 

当然、住宅ローン付きの財産分与についても、よく分かっていない方が多いのではないでしょうか。

 

 

知識が乏しい調停委員が担当するリスク

前もって、住宅ローン付きの財産分与が争点になっていることを、家庭裁判所が分かっている。

 

それなら、おそらくその分野に詳しい調停委員が担当になる可能性もあります。

 

 

解決したと思っていた問題が、再度ぶり返されるのは辛すぎます。

 

ですので、住宅ローンのことで離婚後に問題にならない為にも、あなた自身がガッチリと知識を仕入れておくことが必要です。

 

長くなりますが、頑張って目を通して下さいね。

 

 

 

まずは不動産の時価を知ろう

 

まずは、現在の持ち家の資産状況を把握する為、不動産の時価を算出する必要がありますよ。

 

離婚時、財産分与の対象不動産の評価方法は、法律上、判例上、確立されているわけではありません。

 

ですが、一般的には以下の方法にて時価を調べます。

 

 

不動産会社に査定してもらう 

おおまかな金額ですが、無料査定してくる会社も多いです。

 

一例として、次のような無料査定があります。

 

≫ あなたの不動産、今いくら？

 

 

不動産鑑定士に鑑定してもらう

費用はかかりますが、正確な金額が分かります。

 

鑑定費用の相場は20万円～30万円です。

 

固定資産税評価額にて簡易算定する

時価の約7割程度といわれています。

 

そこから逆算することで、おおまかな金額がわかります。

 

固定資産税評価額を確認するには、次の方法があります。

 

• 課税明細書で確認
• 固定資産税台帳の閲覧
• 固定資産評価証明書

 

 

路線価にて簡易算定する。

時価の約7割～8割程度といわれています。 

 

路線価図・評価倍率表

 

 

以上のような方法にて評価額を算出してみます。

 

 

評価額からローン残高を引いてみる

算出した評価額からローン残高を引けば、ローンが残るのか、それともプラスになるのかを分かりますよね。

 

結果をふまえ、どのように分配するの離婚調停の場で、協議して決めていきます。

 

 

マイナス分をどうするかを、離婚調停の場で綿密に詰める必要が出てきます。

 

それでは、住宅ローン付きの財産分与の方法として、考えられるパターンを何種類か取り上げていきますね。

 

 

 

① 夫が住む場合（夫が所有）

 

持ち家の所有権がすべて夫で、離婚後もその持ち家に夫が暮らす場合には、手続き的な面は問題にならないです。

 

 

 

自宅の評価額がローン残高を上回る場合

 

この例で分与割合を2分の1とすると、夫が妻に分与の差額750万円を支払う。

 

または、他の財産の分与で調整をかけることになります。

 

 

 

 

夫は引続き、住宅ローンの返済義務を負います。加えて持ち家の固定資産税、修繕費用、管理費などの「維持費」も必要となります。

 

また子供がいて、離婚に子供が母親と一緒に暮らすのであれば「養育費」も支払わなければなりません。

 

 

住宅ローンを組んだときよりも、収入が大幅に増えたなら、この金額の支払いも難しくもないでしょう。

 

そうでない場合は持ち家を夫が所有し、養育費を支払い続けるのは難しいといえます。

 

養育費を受け取る側とすれば、当然ながら養育費はきっちり支払い続けてほしいところ。

 

ですので、この際、夫には持ち家を手放してもらい、身軽になって欲しい限りです。

 

 

自宅の評価額がローン残高を下回る場合

 

この例ではマイナスとなってしまい、夫と妻はマイナス500万円を分担して支払う必要があります。

 

しかしながら、離婚後に持ち家を出ていく妻が、ローンを支払うことは、納得いかないですよね。

 

また、夫の方は住宅ローンを完済すれば、夫の財産となります。よって、基本的にこの先も持ち家に住む夫が、住宅ローンを支払うのが最も現実的かなと思います。

 

 

② 妻が住む場合

 

持ち家に引続き妻子が住む場合は、住居が変わりません。

 

 

この場合、持ち家を夫が所有し、住宅ローン返済する方法か、持ち家を妻が所有し、住宅ローン返済する二通りの方法が考えられます。

 

 

すべての所有権は夫で、夫が住宅ローンの支払いをするケース

夫名義の不動産に妻子が引き続き住む為には、夫婦間で使用貸借契約をし、夫が無償で妻に持ち家を貸しだす。

 

または賃貸借契約とし、夫が有償にて妻に持ち家を貸しだす。

 

このどちらかの方法があります。

 

夫側とすれば、無償で家を貸すのであれば、「養育費を払わない代わりに、タダで家に住んでいいから」と提案することもできます。

 

そうなれば、夫は養育費の支払いがなくなる為、金銭的負担を軽くできるメリットがあります。

 

 

 

 

夫の負担＝「住宅ローン＋養育費＋維持費+（夫住む家の家賃）」

 

夫が養育費を支払い、妻に無償で持ち家を貸したとすれば、①夫が住む（所有）場合に説明した負担額に加え、夫が新たに住む家が賃貸であれば、さらに負担額が大きくなります。

 

 

 

 

住宅ローンの融資約款には、次のような取決めをしている銀行が多いです。

 

 

このような約款がある場合、持ち家を出て行った夫に、銀行は一括返済を求めてくる可能性があります。

 

ですので、この場合は離婚する前に、銀行から夫が持ち家に住まないことについて、了承を得た方が安心です。

 

 

 

 

夫の収入の減少などの事情により、夫が住宅ローンの支払いが困難になったとします。

 

そうなると、住宅ローンに設定されている抵当権が実行されてしまいます。

 

その結果、買受人の買受けの時から、6ヵ月間の間に妻子は持ち家から出て行かなければなりません。

 

以上のことから、妻が住む場合は色々と問題点が多く、ハードルが高い解決法といえますね。

 

 

持ち家の所有権と住宅ローンの支払い者を夫から妻へ変更

夫が住宅ローンをしっかり払い続けるか心配だから、所有権と住宅ローンの支払いを妻に変更したい場合もあるでしょう。

 

しかし、以下のような問題点があるので簡単にはいきません。

 

 

 

住宅ローンが残っている持ち家の所有権を夫から妻へ変更する。この場合には、基本的に住宅ローンの支払い者も、夫から妻へ変更する必要があります。

 

不動産の所有権の変更は勝手にできず、銀行の承諾が必要になります。

 

銀行は、住宅ローンの返済者を夫から妻へ、変更できるかを審査にかけます。審査が通るか否かの基準となるのが、返済比率です。

 

返済比率とは（年額返済額÷年収×100）の計算式で比率の算出を行います。年収にもよりますが、25％～35％以内でないと審査は通りません。

 

 

ですので、専業主婦やパートの方は、現実的に難しい解決方法となります。

 

 

 

③ 離婚に際し持ち家を売却する

 

離婚後、夫、妻ともに持ち家に住まず、持ち家を売却する方法です。この場合は2つのパターンが考えられます。

 

 

自宅の売却額がローン残高を上回る場合

 

この例では、分与割合を2分の1とすると、夫が妻に分与の差額500万円を支払うか、他の財産の分与で調整をかけることになります。

 

景気も関係しますが、自宅の売却額がローン残高を上回ることは稀というのが現実みたいですね。

 

多額の頭金を入れている、完済が間近なら、上回ることもあり得ますが、大方はオーバーローンになると推測されます。

 

 

自宅の売却額がローン残高を下回る場合

 

この例ではマイナス分の500万円を用意しないと売却できません。

 

 

 

自宅を売却して入ってきたお金は、自分の思い通りに使い道を決められませんよ。

 

優先的に住宅ローンに充てられるので注意が必要です。

 

また売却するにあたり、住宅ローン以外に、不動産業者への仲介手数料、抵当権抹消費、引っ越し費用なども考える必要があります。

 

自宅の売却額がローン残高を下回る場合は、マイナス分と同額の現金を用意できなければ、売却自体することはできないのです。

 

この例だと、売却価格は2000万円で、ローン残高は2500万円なので、マイナス分の500万円を用意しないと売れないという訳です。

 

 

マイナス分の負担割合をどうするのかを、離婚調停の場でよく話し合う必要があります。

 

なお判例でも、この場合の判断は色々分かれていて、はっきりとされておらず、確立されていません。

 

 

④ 持ち家を第三者に賃貸させる

 

離婚後に夫、妻のどちらも持ち家を出ていき、第三者へ持ち家を貸出し、賃料を得て、その賃料を住宅ローンに返済にあてる方法もあります。

 

 

 

 

離婚後、賃貸物件に暮らす場合、持ち家の借り手がつかなければ、「家賃」+「住宅ローン」を支払う必要があります。

 

次に長期間賃貸すれば、持ち家は老朽化するので価値は低下します。それに伴って、家賃は当然値下げをしなければなりません。

 

 

大家さんの立場からの最大の懸念点は、家賃滞納でしょう。

 

借主がきっちり、毎月家賃を滞りなく支払ってくれる可能性は100％ではありません。なかには家賃滞納をし続けるケースもあります。

 

 

 

 

 

持ち家の財産分与の注意点

 

財産分与の際に、夫名義になっていた持ち家などを、妻名義に変更することもあるでしょう。

 

 

法律上は、抵当権の設定があっても、その物件を譲渡するのに抵当権者（銀行）の承諾は不要です。

 

ですので、所有権移転登記をするのは可能ですし、そのため登記上の手続きは問題なくできます。

 

 

銀行の承諾なしで所有権移転登記をしてしまうと・・・

しかし、銀行の承諾なしに所有権移転登記をしたことが、銀行にバレてしまった場合には次のような事態になります。

 

 

ですので、離婚調停などで住宅ローン付きの物件を財産分与の対象とする場合は、離婚調停前にでも必ず銀行に相談すべきですよ。

 

相談しても、所有権変更に応じてもらえるかは分かりません。

 

でも、勝手に又は知らずに無断変更してしまって、一括返済を求められてはシャレになりませんからね。

 

それに、いくら離婚調停で夫から妻に持ち家を分与することが決まっても、そのことは銀行には関係ありません。

 

銀行が所有権を移転することを了承しなければ、せっかく離婚調停での取決めも意味がないものになります。

 

そして、持ち家を移転できないので、夫婦で話し合うか、離婚調停を再度しないといけません。

 

住宅ローン融資約款にある主な利益喪失事項

• 物件の所有権を変更した
• 債務者の住民票が融資物件にない
• ローンの返済の遅延
• 住宅ローン契約者の破産、民事再生があったとき
• 住所変更を怠るなど契約者の責めに帰すべき事由により所在が不明になったとき

 

上記のいずれかに該当するとき、銀行は債務者に対して住宅ローンの一括請求をすることができます。

 

先ほどの「物件の所有権を変更した場合」以外にも、財産分与の結果、あり得そうなのが「債務者の住民票が融資物件に無い場合」です。

 

たとえば、離婚後に夫名義の自宅から、夫が出て行き、妻と子供が住むというパターンです。この場合は、夫は融資物件（夫名義の自宅）に住民票がないことになります。

 

 

最後までご覧を頂きありがとうございました。

 

まいみらいがお伝えしました。（私の調停離婚した経緯などを載せたプロフィールはこちら）

 

 

 

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