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離婚調停で住宅ローン付きの財産分与する際に知っておくべきこと


婚姻期間中にマンションなどの持ち家を購入し、ローンが残っている。

 

この場合、財産分与の方法は、離婚時の不動産の状況により変わってきます。

 

今回は離婚調停で話し合いが難航すると思われる、住宅ローン付きの財産分与について取り上げますね。

 

私のときは、住宅は賃貸だったので、関係がありませんでした。

 

ですので、住宅ローン付きの財産分与について勉強したときは、本当に賃貸で良かったと思えましたよ。

 

それぐらい、難しく、悩ましい問題なんです

 

 

 

調停委員は住宅ローン付きの財産分与について詳しくはない


なかには「離婚調停をするのだから、調停委員がこの問題をいい方向に解決に導いてくれるだろう」

 

このように思っている方もおられるかもしれません。

 

でも、以前の記事で取り上げましたが、調停委員は法律の専門家でない方がほとんどです。

 

なかにはど素人・・・って方も

 

当然、住宅ローン付きの財産分与についても、よく分かっていない方が多いのではないかな?と思います。

 

前もって、住宅ローン付きの財産分与が争点になっていることを、家庭裁判所が分かっている。

 

それなら、おそらくその分野に詳しい調停委員が、担当になると思います。

 

しかし、あんまり分かっていない調停委員が担当すれば、適当にされてまう可能性があります。

 

適当にされた結果、離婚成立した数年後に問題勃発。

 

解決したと思っていた問題が、再度ぶり返されるのは辛すぎます。

 

ですので、住宅ローンのことで、離婚後に問題にならない為にも、あなた自身が、ガッチリと知識を仕入れておきましょう。

 

長くなりますが、頑張って目を通して下さいね。

 

 

まずは不動産の時価を知ろう


まずは、現在の持ち家の資産状況を把握する為、不動産の時価を算出する必要がありますよ。

 

離婚時、財産分与の対象不動産の評価方法は、法律上、判例上、確立されているわけではありません。

 

ですが、一般的には以下の方法にて時価を調べます。

 

 

・不動産会社に査定してもらう 。

おおまかな金額ですが、無料査定してくる会社も多いです

 

・不動産鑑定士に鑑定してもらう。

費用はかかりますが、正確な金額が分かります。

 

・固定資産税評価額にて簡易算定をする。

時価の約7割程度といわれています。

そこから逆算することで、おおまかな金額がわかります。

 

・ 路線価にて簡易算定する。

時価の約7割~8割程度といわれています。

 

以上のような方法にて評価額を算出してみます。

 

そして算出した評価額からローン残高を引けば、ローンが残るのか、それともプラスになるのかを分かりますよね。

 

その結果をふまえ、どのように分配するの離婚調停の場で、協議して決めていきます。

 

プラスの状態ならいいのですが、マイナスが残るオーバーローンの状態は、非常に難しい問題となるんです。

 

マイナス分をどうするかを、離婚調停の場で綿密に詰める必要が出てきます。

 

それでは、住宅ローン付きの財産分与の方法として、考えられるパターンを何種類か取り上げていきますね。

 

 

 

① 夫が住む場合(夫が所有)


持ち家の所有権がすべて夫で、離婚後もその持ち家に夫が暮らす場合には、手続き的な面は問題にならないです。

 

でも、持ち家の名義がたとえ夫名義であっても、結婚後に取得した場合は夫婦の共有財産となり、財産分与の対象になりますよ。

 

 

自宅の評価額がローン残高を上回る場合

例:時価3,500万円、ローン残高2,000万円

 

不動産の評価額(分与の対象金額)
時価3,500万円-ローン残高2,000万円=1,500万円

 

この例で分与割合を2分の1とすると、夫が妻に分与の差額750万円を支払う。

 

または、他の財産の分与で調整をかけることになります。

 

●問題点
夫は引続き、住宅ローンの返済義務を負います。

 

それに加えて持ち家の固定資産税、修繕費用、管理費などの「維持費」も必要となります。

 

そして子供がいて、離婚に妻と一緒に暮らすのであれば「養育費」も支払わなければなりません。

 

夫の負担=「住宅ローン+養育費+維持費」

 

このような式が成り立ちます。
大変な負担額ですよね。

 

住宅ローンを組んだときよりも、収入が大幅に増えたなら、この金額の支払いも難しくもないでしょう。

 

そうでない場合は持ち家を夫が所有し、養育費を支払い続けるのは難しいといえます。

 

養育費を受け取る側とすれば、養育費はきっちり支払い続けてほしいですよね。

 

ですので、この際、夫には持ち家を手放してもらい、身軽になって欲しい限りですね。

 

 

自宅の評価額がローン残高を下回る場合

例:時価2,000万円、ローン残高2,500万円。

 

不動産の評価額(分与の対象金額)
時価2,000万円-ローン残高2,500万円=-500万円

 

この例ではマイナスとなってしまい、夫と妻は-500万円を分担して支払う必要があります。

 

しかしながら、離婚後に持ち家を出ていく妻が、ローンを支払うことは、納得いかないですよね。

 

また、夫の方は住宅ローンを完済すれば、夫の財産となります。

 

ですので、基本的にこの先も持ち家に住む夫が、住宅ローンを支払うのが一番現実的かなと思います。

 

② 妻が住む場合


持ち家に引続き妻子が住む場合は、住居が変わりません。

 

ですので、子供が通っていた学校などの生活環境は今まで通りで、変えることもないので、子供には大きなメリットがあります。

 

この場合、持ち家を夫が所有し、住宅ローン返済する方法か、持ち家を妻が所有し、住宅ローン返済する二通りの方法が考えられます。

 

 

すべての所有権は夫で、夫が住宅ローンの支払いをするケース

夫名義の不動産に妻子が引き続き住む為には、夫婦間で使用貸借契約をし、夫が無償で妻に持ち家を貸しだす。

 

または賃貸借契約とし、夫が有償にて妻に持ち家を貸しだす。
このどちらかの方法があります。

 

夫側とすれば、無償で家を貸すのであれば、「養育費の支払わないかわりに、タダで家に住んでいいから」と提案することもできます。

 

そうなれば、夫は養育費の支払いがなくなる為、金銭的負担を軽くできるメリットがあります。

 

●問題点①
夫の負担=「住宅ローン+養育費+維持費+(夫住む家の家賃)」

 

夫が養育費を支払い、妻に無償で持ち家を貸したとすれば、①夫が住む(所有)場合に説明した負担額に加え、夫が新たに住む家が賃貸であれば、さらに負担額が大きくなります。

 

●問題点②
住宅ローンの融資約款には、次のような取決めをしている銀行が多いです。

 

「債務者の住民票が融資物件にない場合は、住宅ローンの残額を全額一括で請求する」

 

このような約款がある場合、持ち家を出て行った夫に、銀行は一括返済を求めてくる可能性があります。

 

ですのでこの場合は、離婚する前に、銀行から夫が持ち家に住まないことについて、了承を得た方が安心です。

 

●問題点③
夫の収入の減少などの事情により、夫が住宅ローンの支払いが困難になったとします。

 

そうなると、住宅ローンに設定されている抵当権が実行されてしまいます。

 

その結果、買受人の買受けの時から、6ヵ月間の間に妻子は持ち家から出て行かなければなりません。

 

以上のことから、妻が住む場合は色々と問題点が多く、ハードルが高い解決法といえますね。

 

 

持ち家の所有権と住宅ローンの支払い者を夫から妻へ変更

●問題点①
住宅ローンが残っている持ち家の所有権を夫から妻へ変更する。

 

この場合には、基本的に住宅ローンの支払い者も、夫から妻へ変更する必要があります。

 

その際、勝手に不動産の所有権の変更はできません。
必ず、銀行の承諾が必要になります。

 

銀行は、住宅ローンの返済者を夫から妻へ、変更できるかを審査にかけます。

 

その審査が通るか否かの基準となるのが、返済比率です。

 

返済比率とは(年額返済額÷年収×100)の計算式で比率の算出を行います。

 

年収にもよりますが、25%~35%以内でないと審査は通りません。

 

また、基本的には妻が正社員として働く必要があり、パートや契約社員、派遣社員では、ローン返済者を夫から妻へは変更できません。

 

ですので、専業主婦やパートの方は、現実的に難しい解決方法となります。

 

 

 

③ 離婚に際し持ち家を売却する


離婚後、夫、妻ともに持ち家に住まず、持ち家を売却する方法です。この場合は2つのパターンが考えられます。

 

 

自宅の売却額がローン残高を上回る場合

例:売却価格2,500万円、ローン残高1,500万円

 

不動産の評価額(分与の対象金額)
売却価格2,500万円-ローン残高1,500万円=1,000万円

 

この例では分与割合を2分の1とすると、夫が妻に分与の差額500万円を支払うか、他の財産の分与で調整をかけることになります。

 

でも、景気が上向いてきたとはいえ、自宅の売却額がローン残高を上回ることは稀というのが現実みたいですね。

 

多額の頭金を入れているなら、上回ることもあり得ますが、大方はオーバーローンになるのではないかなと思います。

 

 

自宅の売却額がローン残高を下回る場合

例:売却価格2,000万円、ローン残高2,500万円

 

不動産の評価額(分与の対象金額)
売却価格2,000万円-ローン残高2,500万円=-500万円

 

この例ではマイナス分の500万円を用意しないと売却できません。

 

● 問題点
自宅を売却して入ってきたお金は、自分の思い通りに使い道を決められませんよ。

 

優先的に住宅ローンに充てられるので注意が必要です。

 

また売却するにあたり、住宅ローン以外に、不動産業者への仲介手数料、抵当権抹消費、引っ越し費用なども考える必要があります。

 

自宅の売却額がローン残高を下回る場合は、マイナス分と同額の現金を用意できなければ、売却自体することは出来ないのです。

 

この例だと、売却価格は2000万円で、ローン残高は2500万円なので、マイナス分の500万円を用意しないと売れないという訳です。

 

マイナス500万円は夫と妻で2分して、250万円ずつ負担するのが一番公平です。

 

でも、婚姻中に妻が専業主婦だった場合は、離婚後にすぐ正社員などに就職し、安定した収入を得るのはなかなか難しいですよね(-_-)

 

だから、この金額を負担するのは現実問題無理があります。

 

ですので、マイナス分の負担割合をどうするのかを、離婚調停の場でよく話し合う必要があります。

 

なお判例でも、この場合の判断は色々分かれていて、はっきりとされておらず、確立されていません。

 

 

④ 持ち家を第三者に賃貸させる


離婚後に夫、妻のどちらも持ち家を出ていき、第三者へ持ち家を貸出し、賃料を得て、その賃料を住宅ローンに返済にあてる方法

 

●問題点


離婚後、賃貸物件に暮らす場合、持ち家の借り手がつかなければ、「家賃」+「住宅ローン」を支払う必要があります。

 

次に長期間賃貸すれば、持ち家は老朽化するので価値は低下します。

 

それに伴って、家賃は当然値下げをしなければなりません。

 

また設備が老朽化すれば、それを修繕するリフォーム費用がかかります。

 

設備は大体10年くらいで、老朽化による故障などが発生しますから、その度に新品に入れ替えなどしなければなりません。

 

大家さんの立場からの最大の懸念点は、家賃滞納でしょう。

 

借主がきっちり、毎月家賃を滞りなく支払ってくれる可能性は100%ではありません。

 

なかには家賃滞納をし続けるケースもあります。

 

以上、前回の記事も合わせ4つのパターンを説明しましたが、住宅ローンつきの財産分与については、確立した処理方法はありません。

 

ですので、離婚前に持ち家などの不動産をどのようにするのかを、離婚調停の場でよく話し合う必要がありますよ。

 

 

 

持ち家の財産分与の注意点


財産分与の際に、夫名義になっていた持ち家などを、妻名義に変更することもあるかと思います。

 

その持ち家などに住宅ローンが残っている場合、「持分移転等(妻名義)をするには必ず事前に銀行の承諾を得ること」

 

このように、住宅ローンの融資約款に定められています。

 

この融資約款に反して、銀行に無断で妻名義に変更してしまえば、どうなると思います?

 

法律上は、抵当権の設定があっても、その物件を譲渡するのに抵当権者(銀行)の承諾は不要なんです。

 

なので、所有権移転登記をするのは可能ですし、そのため登記上の手続きは問題なく出来てしまうんです。

 

 

銀行の承諾なしで所有権移転登記をしてしまうと・・・

しかし、銀行の承諾なしに所有権移転登記をしたことが、銀行にバレてしまった場合には、大変な事態となってしまいます。

 

どういうことかと言うと、住宅ローン残高の全額を請求されてしまうのです。

 

そして、払えなければ競売にかけられる可能性が高いのです。

 

ですので、離婚調停などで、住宅ローン付きの物件を財産分与の対象とする場合は、離婚調停前にでも、必ず銀行に相談すべきですよ。

 

相談しても、所有権変更に応じてもらえるかは分かりません。

 

でも、勝手に又は知らずに無断変更してしまって、一括返済を求められてはシャレになりませんからね。

 

それに、いくら離婚調停で夫から妻に持ち家を分与することが決まっても、そのことは銀行には関係ありません。

 

銀行が所有権を移転することを了承しなければ、せっかく離婚調停での取決めも意味がないものになります。

 

そして、持ち家を移転できないので、夫婦で話し合うか、離婚調停を再度しないといけません。

 

住宅ローン融資約款にある主な利益喪失事項

  • 物件の所有権を変更した場合
  • 債務者の住民票が融資物件に無い場合
  • ローンの返済を一度でも遅延した場合
  • 住宅ローン契約者の破産、民事再生があったとき
  • 住所変更を怠るなど契約者の責めに帰すべき事由により所在が不明になったとき

 

上記のいずれかに該当するとき、銀行は債務者に対して住宅ローンの一括請求をすることができます。

 

先ほどの「物件の所有権を変更した場合」以外にも、財産分与の結果、あり得そうなのが「債務者の住民票が融資物件に無い場合」です。

 

例えば、離婚後に夫名義の自宅から、夫が出て行き、妻と子供が住むというパターンです。

 

この場合は、夫は融資物件(夫名義の自宅)に住民票がないことになります。

 

この約款違反をしたからといって、一括請求される可能性は低いと思います。

 

しかし、ゼロではありませんし、この内容で契約している以上、一括請求は出来てしまうのです。

 

なので、この場合も必ず銀行に相談して、了承を得て下さいね。

 

最後までご覧を頂きありがとうございました。

 

 

 

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